Durante a pandemia da Covid-19, inúmeros brasileiros sofreram impactos financeiros significativos, ocasionado por exemplo pelo cancelamento de contratos de trabalho, remunerações reduzidas e para os empresários, de modo geral, baixa produtividade, vendas, consequentemente efeitos negativos em sua lucratividade. Englobando estes e outros fatores aqui não mencionados, manter o aluguel em dia, tornou-se um compromisso impossível.

Além disso, nos últimos dois anos, o índice IPG-M (Índice Geral de Preços – Mercado), principal indexador usado para atualização monetária nos contratos, sofreu uma alta expressiva, inflando ainda mais os preços da locação que acompanham as variações da economia. Além disso, no ano de 2020, houve um crescimento exponencial de ações ajuizadas no Poder Judiciário motivadas pela falta de pagamento, sendo necessário o despejo.

Observando todos estes fatores externos e prejudiciais para manter a relação de locação, desde logo recomenda-se um diálogo entre o proprietário do imóvel e o inquilino a fim de negociar um contrato benéfico e que cumpra sua função social.  No caso do índice, por exemplo, alterá-lo para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que sofreu uma variação menor, é uma medida paliativa para manter o vínculo jurídico e monetário entre as partes.

Importante ressaltar que para essa negociação ser frutífera, é necessário que haja boa-fé de ambas as partes, que devem considerar esta a via mais célere e efetiva ao invés do pleito judicial. Ademais, registros desses tratados são importantes para que não haja discordâncias, para isso, se faz necessário a elaboração dos termos contratuais de forma minuciosa e para os contratos vigentes, aditivos contratuais.

Não obstante, se as negociações não levarem a um acordo, será imprescindível o uso da via judicial.

O regime de normas brasileiro possui diversas leis esparsas que regulamentam a relação de locação, no entanto, a que institui diretrizes para imóveis urbanos é a popular Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991), incluindo direitos e procedimentos a serem aplicados no vínculo entre locador e locatário.

O que muitos desconhecem é que o prejudicado possui o direito de ajuizar ação judicial com a finalidade de revisar o contrato de locação, para majorar ou reduzir o valor do aluguel, conforme o caso. Na verdade, a legitimidade para propor tal ação será de ambos, tanto locador, quanto locatário, sempre em que se encontrar em seu direito subjetivo. As disposições desta ação revisional se encontram nos artigos 68 e seguintes da Lei do Inquilinato.

Sendo uma ação que visa findar a injustiça acerca de um aluguel, o papel do Judiciário é estabelecer uma relação equilibrada entre as partes. Para isto, estabelece como requisitos para promover a ação revisional a inalterabilidade do valor da locação durante o prazo de três anos, independentemente se esteja exacerbado ou defasado. Aqui não podemos confundir correção monetária com reajuste, sendo o primeiro somente uma manutenção do valor e o segundo, adequá-lo ao valor real de mercado.

É primordial que para promover a ação, haja nexo de causalidade entre os fatos alegados e o(s) pedido(s) interposto(s), ou seja, é necessário atrelar os fatores externos com as dificuldades em manter o imóvel. Lembrando que mesmo durante a ação, será designada uma audiência de conciliação com o intuito de ajustar um acordo.

Desta maneira, dada a peculiaridade do assunto, caso haja dúvidas, procure um advogado de sua confiança ou contate um de nossos especialistas.